地盤保障をさらに安心してもらうために新たな取り組み
高槻市で注文住宅の設計施工を行ってます
１級建築士事務所 株式会社のびのび子ども住宅 九万田です。
今日は地盤保障のお話をしたいと思います。
地盤保障って聞いたことありますか？？
まずは保障について
住宅の保障についてですが、
まずは一般的なお話をするならば、住宅は瑕疵担保責任保険という保険があります。
瑕疵（問題ですね）を担保する責任が住宅を販売する会社や施工する会社にはあって、
問題をほったらかしにしてはいけませんよということが決められています。
方法は、保険に加入することと、供託金を納めるという方法の２つがありますが、
多くの会社が住宅瑕疵保険に加入していると思います。
そういう、株式会社のびのび子ども住宅も、住宅瑕疵保険に加入しています。
加入していますということから
加入しているのは、施工会社や不動産販売会社であって、お客様ではないんですね。
あくまでも、瑕疵をほったらかしにしないためのお金を準備するための保険ですから、加入者は作り手売り手ということになります。
それが
お客様の家にも入っていますよという保証書発行がされて、
保険と建物が紐づけされるという仕組みです。
で、
この保険ですが、何でもかんでもというわけではなく、すごく限定的。
というか、
件って実際に使うのかな？？っていつも思っています。
あくまでも
住宅会社は瑕疵をほっておいてはいけないという責任があるわけですから、
保険を使おうが、使わないでおこうが、どちらでもよくて、実際何かあれば、住宅会社が何かしらの対応をしなければなりません。
ただし、
お客様は新築を建てたり、買ったりしたときに
出来上がりが素晴らしいのに住んでいてだんだんと問題が発生してくるわけですよね。
極端な話、雨漏れが発生したり、床がひずんだりしてきて、施工会社になんとかしてくれーと話をもっていくわけです。
普通は、問題を確認して対応策を練って最善の対応をつくすのが当たり前。
しかし、一方で
そんなこと知るかーとなる会社もあれば、そもそもその会社が無くなってしまっているなんてこともあり、
住んでいるお客様は途方に暮れてしまうなんてこともあるわけです。。。
そうならないように
保険が使えるようになっています。
もともとの会社に連絡が取れないとか、対応してくれないとか、そういう場合は
保険会社に連絡をして、代理の工事業者に対応してもらうことも可能。
保険は実際はそういう使い方になるんだろうと思います。
本来ならば
住宅の瑕疵が発生するなんてことが考えられないわけで、そういう家を持つことが不幸ですが。。。
話はここからなんですが、
この保険、そもそも、前提があって、地盤についての前提があります。
住宅瑕疵担保責任保険の原則として保険加入申し込み時の地盤についての条件があるんです。
地盤の瑕疵は免責？？
住宅瑕疵担保責任保険の加入には原則があり、次のことが必須条件となります。
それは、
加入申し込み時の地盤調査と調査結果に基づく地盤補強を義務付ける
というもの。
つまり、住宅瑕疵担保責任保険は住宅（構造と雨漏れ）に対しての準備をするけれども、その大前提として地盤を調査し地盤補強の工事が必要であればそれを実施しなければならず、それを実施しないでいると保証できませんよというものです。
で
地盤調査をして地盤について改良工事が必要な場合は実施するということです。
しかし、地盤が悪くて家に不具合が生じたとなると保険の対象になるのか？がまた問題になります。
実際は
瑕疵保険会社では、地盤の瑕疵は免責となっているので、保険の対象とならないとなっています。
地盤が悪くて家に不具合が生じた場合は保険の対象外なんてことになると、たいへんなことになってしまいますね。
建物の下の部分が悪いとうことですから。
過去の事例としては
不同沈下は基礎の瑕疵として扱われ、保険支払い対象になるようですが、
保険の金額があまりにも小さくて実際は保険だけでは足りず、さらに地盤保障をつけることが多いのが実情だそうです。
少し安心しましたが、本当にそうかというとそうではありません。
建物の下の部分が悪いということですから。。。
下の部分が悪いということは、上の部分はどうすればいいんだい？？ってなりますよね。
住宅瑕疵保険の最大金額が２０００万円であり、不同沈下の対応としては２０００万円ではどうしようもないのが実情で、
さらに金額がかかるのが不同沈下の対応になります。
地盤保障は５０００万円ですから、その差は大きいです。
じゃあ、
不同沈下ってどのようなときにおこるのか？と
沈下事故ってどれくらい起こるのか？
ということですが、
地盤沈下事故は、0.007％の確率で起こるとあります。
1万件で0.7件という割合。
これは注文住宅も建売住宅もすべて合わせて考えると1万件に1件起きないので、
ほぼ起きないのですが、起きるとたいへんという数字です。
住宅の年間供給数が８０万戸ぐらいですから、年間に1件か2件起きるかという内容になります。
よっぽどじゃないかな？？って思いますよね。
そして
事故が起こるタイミングはいつかというお話を先日聞いたんです。
おどろきは、
工事中におこるのがほとんどだそうで、家が建ってからではなく、工事中にそれらが発生するということ。
つまり
新しい家を引き渡しした時点ではもうすでに地盤沈下が起きている可能性があるということです。
ちょっとおそろしい。
地盤保障を長期に
で、
のびのび子ども住宅では地盤保障を長期に対応するようにしました。
のびのび子ども住宅の基礎はよく言われるのですが、
ビルかなにか建つんですか？といわれるくらい、かなり工夫した基礎になっています。
そして
基礎施工の時もしっかりチェックを行って、鉄筋コンクリートのつくりを把握して行っています。
ですので、安心していただけるのではと自負しておりますが、
やはり第三者の目で見て安心できる内容にするひつようがあるなと感がて、地盤の保障内容について見直しを行いました。
それは
REIWSプラスという地盤保障で
住宅瑕疵担保責任保険のハウスプラスさまと地盤保障会社のREIWSさまとの共同保障の保険に加入することにしました。
工事期間中から保証が入り、建物の10年は住宅瑕疵担保責任保険の保証期間となり、さらに10年の保証で
お客様にとっては20年保証となります。
基礎工事中の即時地盤沈下事故の例のお話をしましたが、
それに当然対応し、
11年以降は沈下事故は極端に少なくなるのですが、万が一に備えての20年保証。
注文住宅を建てる方にとって安心安全な住宅のご提供を考え、日々バージョンアップしていきます。