#takatukiヌックのある家 住宅ローン
高槻市の#takatukiヌックのある家、まもなく新築工事のスタートですが、
その前に土地のお引き渡しがありました。
新築を考えられ方には知りたいでしょう住宅ローンについてお伝えしようと思います。
住宅ローンの種類は何種類？
土地探しを終え、この土地で自分たちの理想の住まいを！！に至ったお施主様。
やることはいっぱいあって、新築の仕様の打ち合わせ、細かなところもたくさん打ち合わせをしていただきましたが、
同時に住宅ローンについても検討をいただく必要がありました。
住宅ローンって探すとたくさんあります。
知っていますか？住宅ローンのその種類？
一説によれば、８００種類ほどあるとかないとか。
なにせ、いっぱいあるということです。
身近な窓口のある銀行から、ネット銀行、農協だって住宅ローンを扱っています。
さまざまなお金を貸し出してくれる会社があって、そこでも住宅ローンの扱いもたくさんあります。
その中から最適解を見つけていくのはたいへんな作業ですね。
例えば
一つの都市銀行においても住宅ローンは一つではなくて、
いろいろあります。
３年固定住宅ローンとか
聞いたことある方も多いフラット３５とか
会社員時代からたくさんのお客様の新築工事に携わってきましたので、
その分、住宅ローンに関する知識もたくさん持ち合わせるようになりました。
住宅ローンアドバイザーの資格を持つようになったのも
たくさんのお客様にかかわるようになったからなのですが、、、
ですので、
住宅ローンについてアドバイスを行うこともしばしば。
住宅ローンって何がいいのか悩んでしまうことありますでしょうから。
住宅ローンってどういう種類のものがあるのかというと、
大きく２つにまずは分けられると思います。
まず押さえておかなければならないのは、
固定金利と変動金利の住宅ローンですね。
固定金利で有名なのは、フラット３５のようなずーっと同じ支払い金額で安定しているタイプのもの。
変動金利は
その名のとおり、金利が変動しているため安定はしませんが、固定金利にくらべて支払い金額が抑えられるタイプ。
まずはこの２つを抑えておく必要がありますね。
固定金利は
金利が固定している分、毎月の支払の計画が立てやすくなります。
よって、長い計画、多くの方は３５年の住宅ローン支払いを目安にされますが、
３５歳だとしたら７０歳になった時にも同じように支払っているイメージがつきやすくなります。
実際、３５年後には自分自身はいくらの収入があって働いているのだろうか？
というようなイメージも持っていただく必要があります。
変更金利は
金利が変更しますが、実際に支払い金額が毎月変動するものではなく、
金利は変更しているけれども、その見直しは５年ごとなので、３５年の住宅ローンの中では６回の見直しがあるだけ。
ですので、それほど神経質になる必要はないかなと思います。
よって
変動金利をお勧めすることが多きかな？と思いますね。
しかし、じゃあ、変更金利でいいじゃない？？と思われるかもしれませんが、やはりリスクもありますからその点はしっかりご説明をさせていただいています。
そこから支払い方法について考えていくことになります。
ここからは個別個別のお話になります。
例えば、
夫婦二人とも働いているので支払いも二人で行っていくタイプや
２世帯住宅などで使われるタイプの親子で住宅ローンを組むリレータイプなど。
また
住宅ローンを２つに分けて１０年で完済するローンと３５年長く組むローンとに分けてしまう方法などなど。
住宅ローンも支払い方法はいくつものパターンを検討することができますね。
それは
新しい家を建てた後にどのような生活を過ごしていきたいかにもかかわってきます。
家族で毎年旅行に行くんだとか、
子どもが巣立った後は移住をするんだとか
その先の夢とか希望とかによってお金をどのように分配し活かしていくのかをお話聞きながらご提案になっていきます。
よかったら詳しくは勉強会で。。。
そして
お客様によっては自分自身でしっかり調査、そして自分で決められる方もおられ、
お施主様はそのような方でした。
いろいろな銀行を比較検討してご自身で選ばれることになりましたが。。。
金利以外の比較検討
たくさんの種類のある住宅ローンを選ばれるとき、
ご自身の身近にある銀行にまずは相談
これがまずはやっていただきたほうがいいでしょう
たとえば、給料振り込みに使っているとか、
預貯金をしている口座があるとか
何かしら自分自身とかかわりのある銀行に相談するのがいいでしょうね。
まったく知らない銀行が、これまで付き合いのない人にお金を貸すというのは、いろいろ調べてみなければわからないとなりますが、
給料振り込みがあるとか、預貯金があるとか、既に取引があるのであれば、その時点でわかることもたくさんあるからです。
銀行によっては
給料振り込みをしてくれれば金利を〇〇％低くしますよとか、
公共料金の支払いをしてくれれば、、、
銀行のカードを作ってくれれば、、、
などなど、金利を低く抑える方法をいろいろ提案してくれます。
要は
住宅ローンも銀行からすると銀行の商品なのですね。
住宅ローンを扱う部署の人にとっては
住宅ローンは商品で、他行で利用してもらうよりも当行で利用してもらいたいと思うわけで。
比較検討するとすれば
わかりやすい、『金利』ということになります。
金利が他の銀行よりも０.〇％低くなったことによって総支払額が大きく変わるケースはありますので。
まずは
既に取引のある銀行で、自分自身にであれば、金利はいくらまで抑えられるのかを交渉してみてください。
そのうえで、他の銀行との比較検討をするのがいいと思います。
何度も言いますが、
住宅ローンは銀行の商品ですので、金利を抑える交渉だって実はできるんですよ
常識の範囲内ではですが、、、
金利が確定すれば、毎月月の支払いがいくらになるのかがわかり、
自分はどれだけ支払っていくことができるのかの比較ができます。
収支バランスが適正だと判断できればOKですし、
ちょっとバランスが悪いなとなれば、現金を増やすか、建物コストを下げるか、住宅ローンを見直すかです。
そして
OKとなったならば、
あわせて知っておいてほしいのが、
住宅ローン団体信用生命保険です。
団信
と言われるシステムで、住宅ローンを借りるときに、加入する生命保険です。
住宅ローンを借りた人が、その支払い途中に何らかのために死亡してしまった場合、
残された家族が露頭にまようことなく安心して家に住み続けるために、もし亡くなられたら住宅ローンはなしにするという仕組みです。
１９８０年からスタートしたのですが、
やはり救われた方も多いのではないかと思います。
また
これがどんどん進化していて、
つまり、金利差は限界に近付いているので、その他での違いを各銀行が打ち出しているのだと思います。
よって比較する材料に上がってきているのが団信だったりします。
（ほかにも特徴を打ち出している住宅ローンはありますが、それは個別勉強会で）
団信が各行によって違いがありますから、特に比較検討の時、大事になってきます。
３大疾病とか、７大疾病とかいろいろありますし、
それによって金利が上乗せされる、されないなどなど、ここの比較が結構難しくなりますね。
多くの方が
住宅ローンをいくら借りられるかを迷われるかもしれませんが、
借りられることが分かっている方ならば、この団信の比較検討をしてもらって、ご自身が入っている生命保険の見直しなどを同時に行ってもらうことが大事だと思います。
死亡保険、死亡保障から、けがや入院リスクに備える生命保険を検討するなど、
住宅ローンを比較検討しながら生命保険の見直しをして、毎月月の支払い状況を再度洗い出ししていくことが大事ですね。
今回のお施主様も世帯年収や、そのほかの支払い、例えば携帯電話の支払いなどなど
なんの問題もないお客様の場合には、金利だけでなく団信などのメリットも十分お伝えする必要があります。
しかしながら
住宅ローンについてやはり借りるのは初めてとなりますから
そのスケジュールは未知ですよね。
いそげ！いそげ！のスケジュール
住宅ローンを決めるにはけっこうタイムスケジュールを確認しなければなりません。
というのは、
住宅ローンの支払いタイミングがあるからです。
毎月月の支払いではなくて、大きな支払いがやってくるタイミングがとてもとても早くやってくるから。
つまり、
気に入った土地が見つかった
↓
土地の申し込みをする
↓
住宅ローンを申込する
↓
住宅ローンが承認が得られる
↓
土地契約
となるわけです。
土地契約がすむと土地のお金を支払って土地引き渡しとなります。
この期間、
最短でいえば、１か月半ぐらいでしょうか。
いいなーと思った土地は１か月半後には自分自身のものになっていて、
その間に何千万円もの買い物をしてしまうことになります。
すごい短い間に動いていきますが
だから慎重に進めていく必要もあります。
だから
住宅ローン特約というものがあります。
土地の申し込み時点で、住宅ローンが通らなかったらこの申し込みは白紙撤回できますという住宅ローン特約を付随させるのが一般的。
逆に言えば、
住宅ローンが通ったならば、土地を間違いなく買うんです！！という意思表示（＝契約行為）になります。
そして
申込が入った時点で、売主様はこの申し込み期間中、他の人に販売しないことにするのが一般的で、
売り止めをしているわけです。
つまり、販売機会を逃してしまうわけですから、買主に対して
『住宅ローンは大丈夫ですか？』と執拗に聞いてきます。
いつ契約しますか？住宅ローンが承認された証拠をみせてください！といったやりとりが
何度も繰り返されます。
土地の申し込みの書面提出から、住宅ローンが承認されるまでのあいだ、通常は１週間。
これが２週間ともなれば、売り止め期間が長くなるわけですから、売主側はどうなっている！？と強くいってくるわけです。
ですので
今回もスケジュールを明確にしながら進めさせていただきました。
このあたりの調整が実は難しい。
売主側は早く！早く！
一方で、お施主様側はじっくり比較検討をしたい！となります。
自分に良い条件を引き出していくのが、いい家づくりに繋がりますから当然ですが、売主側との関係をこじらしてしまっては元も子もありません。
ですので
これから家づくりをしようと考える方は、住宅ローンの検討をいち早くやっておく必要があります。
さて
お施主様は
この点は淡々とすすめていいだき、お盆の間があったにもかかわらず、逆にこの期間をうまく利用して住宅ローンを決定されました。
いやー
実に良い条件の住宅ローンだったと思います。
今までに聞いたことのない低金利！！すばらしい！！
あとは
住宅ローンの契約と実行となるわけですが、
以外にその契約と実行というのがピンとこない方も多いようです。
住宅ローン審査を通過して、本申し込み
本申し込みから約１か月後に契約にいたります。
実行日というのは、大きなお金を支払う日で、多くの場合、土地の売主様に対して、手付金を差し引いた残金をお支払う日です。
この日は
買主様も売主様も、そして仲介不動産会社、司法書士が一堂に集まって処理をする日です。
処理をする日なのでお金の出し入れをする日ですから、住宅ローンの契約日とはまた違います。
住宅ローンの契約日は
だいたい、実行日の１週間前になります。
銀行から承認がおりた住宅ローンを契約し、いついつにお金を使いますという契約をします。
本申し込み？契約？実行？
と少しごっちゃになってしまうこともしばしばと感じます。
仕方がないことだと思いますが、このあたりの説明がやっぱり難しいです。
ということは、お施主様は
何回も何回も銀行には足を運ばなければなりません。
相談から始まって、相談でいわれた書類をそろえて提出。
そして
本申し込みをして、本申し込みに沿った内容の契約をし、実行。
少なくても５回は銀行に行くことになるのではないかと思います。
簡単に済むものだと思いきや、実は手間がかかるんです。不動産という財産にかかわるものですので、時間も人も関わるものが多いのが住宅ローンですね。
そして
実行の時は意外と何もすることがない。。。
大きなお金が動く日なんですが、淡々と処理をされて少し気合を入れてきたにもかかわらず、なんだか肩透かしあったような気になる人も多いです。
でも
この日をもって、この土地がご自身の土地となり、今から家を建てていく一日になっていくのですから。
家は一生に一度の大きな買い物です。
それと同時に住宅ローンも一生に一度の大きな買い物です。
慎重に進めなければなりませんが、同時に淡々と進めていくものでもあります。
このことを知っていると知っていないとでは大きな違いが出てくるのです。